Texto: Helena Kryukova. CUANDO PRESENTAMOS LA CIUDAD DEL FUTURO, EL PRIMER NUMA LLEGA A DUBAI. LAS MISMAS PREOCUPACIONES Y EL MERCADO INMOBILIARIO INMOBILIARIO: SUPERANDO LAS DIFICULTADES, REGRESÓ AL FUTURO DEL DESARROLLO SEGURO, NUEVOS PROYECTOS FANTÁSTICOS Y UN RÁPIDO CRECIMIENTO DE LA INVERSIÓN EN INVERSIÓN.
Dubai ocupa regularmente posiciones de liderazgo en las calificaciones de inversión prioritaria en inversiones inmobiliarias: en la calificación Savills, el emirato ocupó el segundo lugar en el mundo en términos de atractivo para las inversiones en vivienda, y la calificación Knight Frank predice por completo que Dubai pronto estará por delante de Londres por este indicador. Capital mundial de la inversión.
Oferta y demanda - en la balanza
La elección de los inversores no es sorprendente, porque además de los factores principales, como un alto nivel de retorno de los activos, la seguridad de las inversiones y la tasa de retorno de la inversión, el emirato también aparece constantemente en las listas de ciudades con los proyectos inmobiliarios más inusuales, interesantes y significativos, como el proyecto aerotropol Dubai South ( anteriormente Dubai World Central), nombrado por los expertos de Knight Frank como uno de los cinco proyectos de desarrollo urbano más importantes del mundo para inversiones inmobiliarias.
Y también, por supuesto, MBR City - Distrito Uno con sus siete kilómetros de lagos artificiales Crystal Lagoons y la playa artificial más grande del mundo, el complejo Aladdin City en el corazón de Dubai Creek, inspirado en la cultura árabe tradicional, tres parques temáticos bajo el nombre general de Dubai Parks and Resorts , el proyecto de desarrollo de la isla artificial Bluewater Island con la noria más alta del mundo, Dubai Eye, el complejo a gran escala Dubai Creek Harbour, el gigantesco Dubai Frame y el proyecto de desarrollo de la isla Deira Islands. Y esto es solo una parte de esos increíbles proyectos que aparecerán en Dubai en la víspera de la EXPO 2020.
Pero este torbellino de nuevos proyectos, que rápidamente capturaron a Dubai, no pudo sino causar vergüenza a muchos analistas que están acostumbrados a ver dificultades en todo, especialmente en combinación con una disminución de la actividad en el mercado inmobiliario y una reducción visible de los precios. Bueno, tratemos de aclarar esta imagen general de un futuro fantástico.
El principal obstáculo en varios intentos para dar un pronóstico lo más claro posible para el desarrollo futuro del mercado inmobiliario en Dubai fue la cantidad real de objetos listos para ingresar al mercado en un futuro cercano. A principios de año, el alcance de los analistas a este respecto era bastante amplio: sin vergüenza, declararon que 30,000 unidades de vivienda podrían muy bien reponer el mercado ya en 2015. Luego, las previsiones se volvieron un poco más modestas: alguien prometió 25,000 nuevos objetos en 2015, otros tomaron un marco de tiempo más extenso, para no fijarse en el estado actual de las cosas, y calificaron las cifras de 70,000 objetos hasta 2018, o, por el contrario, más estrechos. - 6000 objetos para el segundo semestre de 2015.
Todo esto no podía sino causar confusión entre los inversores y confundir a algunos compradores potenciales, después de lo cual los principales actores del mercado, incluidos los principales desarrolladores como DAMAC y Union Properties, hicieron declaraciones diciendo que la oferta y la demanda aún estaban equilibradas, pero con tendencia al predominio de la demanda.
Más tarde, se agregaron estadísticas oficiales a estas declaraciones: a pesar de las prometidas 25,000 nuevas propiedades, no se pondrán en servicio más de 10,000 unidades de vivienda en Dubai en 2015, porque los desarrolladores entienden el impacto del factor de oferta en el estado general del mercado y no se esfuerzan por lograrlo. exceso, inhibiendo la puesta en marcha de nuevas instalaciones. Según el Centro de Estadísticas de Dubai, el crecimiento de la población de Dubai en los próximos años será del 5-7% por año, y la vivienda aumentará en un 2.2% por año, por lo que el equilibrio de la oferta y la demanda tenderá a prevalecer en los años futuros.
El hecho de que la demanda de viviendas en Dubai, y ahora, y en el futuro estará significativamente por delante de la oferta, los analistas y los participantes del mercado hablan por unanimidad. Así lo dicen el jefe de Union Properties Khalid Bin Kalban, el jefe de DAMAC Zayed ElChaar, así como analistas de Land Sterling y Bayut. Y finalmente, el punto final en estas disputas fue establecido por el reciente informe oficial del Departamento de Tierras de Dubai, que establece que en solo nueve meses de 2015, el emirato concluyó 33,907 transacciones inmobiliarias, lo que indica un aumento constante en el interés de los compradores en el mercado.
Para los fondos personales de los compradores durante este período, se vendieron bienes inmuebles por un monto de US $ 21,24 mil millones y por crédito, por un monto de US $ 25,59 mil millones. Por lo tanto, también está claro que la popularidad de las hipotecas de vivienda en Dubai está creciendo cada año.
Nuevo aumento - en seis meses
En los últimos dos años, el valor total de los bienes inmuebles vendidos en Dubai para cada trimestre subsiguiente ha crecido constantemente, sobre la base de lo cual se puede concluir que el mercado inmobiliario local se está desarrollando de manera constante y constante, dijo el jefe del Departamento de Tierras, Sultan Butti Bin Majren. Sin embargo, debe tenerse en cuenta que cuanto más se acerca el final del año, más confiados son los pronósticos de analistas y participantes del mercado sobre el inminente (quizás ya a mediados del próximo 2016) el retorno del mercado inmobiliario de Dubai a sus indicadores de crecimiento anteriores.
Hoy en día, estos supuestos más cautelosos y tímidos se han convertido en tesis seguras, respaldadas por hechos. La razón del regreso triunfante del mercado a sus posiciones anteriores será la intensificación de los procesos en la economía de la región debido al estado de una bahía estable en el entorno inquieto de otros países del Medio Oriente, así como su orientación hacia 2020, cuando la Exposición Mundial se llevará a cabo en Dubai.
Otro factor importante que está fuera de la industria de bienes raíces, pero que sin embargo tendrá un impacto significativo en su mayor desarrollo, ha sido el reciente levantamiento de las sanciones económicas de Irán, que promete a los EAU y, en particular, a Dubai, un poderoso incentivo financiero adicional para expandirse como un mínimo de US $ 13 mil millones en ganancias comerciales anuales. Según las estimaciones del FMI, el aumento anual del PIB en los Emiratos Árabes Unidos solo debido al levantamiento de las sanciones contra Irán será al menos del 1%, más un crecimiento anual del 3% en los próximos tres años.
El foco está en el mercado de alquiler
Otro sector de la industria de bienes raíces, que atrae una mayor atención de analistas e inversores, se ha convertido en los últimos seis meses, el mercado de alquiler de viviendas en Dubai. En este campo, como en meses anteriores, se observa una mayor volatilidad, sin embargo, una cosa es segura: el crecimiento de las ganancias de las inversiones en bienes raíces en Dubai continúa. Según los índices de precios de la vivienda de Phidar Advisory, los retornos en el segmento de apartamentos en Dubai han aumentado a un máximo récord de 7.5% en los últimos tres meses, mientras que los retornos de villas han aumentado a 4.8% junto con precios más bajos en el sector de ventas y precios continuos o en aumento. en el segmento de alquiler.
El hecho de que los crecientes ingresos por alquileres, combinados con el estado de un puerto de inversión seguro inherente a Dubai, formen un futuro bastante optimista para la industria de la construcción inmobiliaria, también se indica en el último informe de la agencia internacional de calificación Moody's y en un informe analítico de Financial Times, cuyos expertos calificaron de leales La legislación sobre inversión extranjera y la transparencia de las normas reguladoras, es decir, la seguridad y la comodidad, se encuentran entre los dos factores más importantes para el mayor desarrollo del mercado inmobiliario de Dubai. yo
Según otra agencia de consultoría, Land Sterling, el costo de alquilar apartamentos tipo estudio en áreas asequibles de Dubai aumentó en un 13% solo en el tercer trimestre del año. Al mismo tiempo, el aumento en el costo de alquilar una vivienda con un área más grande es inversamente proporcional al tamaño de las villas y apartamentos: los apartamentos de una habitación han aumentado su precio en un promedio de 5-12% por trimestre, dependiendo del área, y la vivienda de élite, por el contrario, se ha vuelto más barata para los inquilinos. En la cima de la popularidad entre los inversores y los inquilinos: apartamentos económicos de un área pequeña en las áreas desarrolladas de Dubai. Según Propertyfinder, los inquilinos más buscados en Dubai caen en el rango de precios de US $ 13,500 a 40,000 por año.
Por lo tanto, Dubai sigue siendo una de las ciudades más caras para alquilar en el mundo. Esto fue confirmado por un reciente estudio de calificación de UBS titulado Precios y ganancias.
Sin embargo, Dubai logró ingresar a las cuatro principales ciudades con las tasas de alquiler más altas debido principalmente a su sector inmobiliario de élite, mientras que recientemente tanto el gobierno como los propios desarrolladores se han centrado en el otro extremo del espectro: el sector de la vivienda asequible.
Esta tendencia, que se formó en la primera mitad del año, continúa hasta nuestros días. Según la definición de JLL, asequible para Dubai se considera inmobiliario con un valor promedio de US $ 215,000 en el segmento de ventas y alrededor de US $ 19,000 por año en el segmento de alquiler. Es este tipo de vivienda en Dubai la que más falta actualmente, ya que al menos el 40% de la población total, o 820,000 hogares, son compradores e inquilinos potenciales de tales bienes inmuebles, dice el informe de JLL.
Las nuevas oportunidades de inversión atraerán a un tipo completamente nuevo de inversores a Dubai que estén interesados en la categoría de bienes raíces de bajo costo y, gracias a ellos, en los próximos siete años o más, según los analistas de Knight Frank, Dubai espera un desarrollo estable y seguro del sector de la vivienda.
Para obtener más información sobre la compra y administración de bienes raíces en Dubai, comuníquese con IMEX Real Estate al tel. en Moscú +7495 5100008, número gratuito en los EAU 800-IMEX (800-4639) o enviando una solicitud por correo electrónico a [email protected].
