El grado de pasión en el mercado inmobiliario de Dubai, que debe entenderse como el rápido ritmo de crecimiento de los precios y la actividad de los desarrolladores, ha disminuido notablemente en los últimos dos trimestres del año. Y esto significa que la nueva ola de la fiebre del "oro" en el sector inmobiliario, que preocupaba tanto a los expertos, estaba dormida, dejando al mercado inmobiliario en un estado relativamente saludable y prometedor.
Altibajos
Si la principal noticia de todo el año anterior y el comienzo del año en curso fue el número de analistas que anunciaron anunciando vivamente una nueva espiral de precios en el mercado inmobiliario en Dubai, hoy ya es posible observar que todas las advertencias de las organizaciones mundiales autorizadas sobre el peligro de sobrecalentamiento del mercado y la aparición de una nueva "burbuja financiera" no son fueron en vano, y las medidas tomadas por el gobierno de Dubai en respuesta a estas advertencias fueron muy efectivas. Ya en el primero de los informes de otoño de las agencias internacionales de consultoría, el informe anual sobre el estado del mercado inmobiliario "UAE Real Estate 2014" de Cluttons, se podría decir que una desaceleración consistente y, aparentemente, a largo plazo en el crecimiento de los precios tanto en el segmento de ventas como en el en el segmento de alquiler. Las estadísticas sobre el mercado inmobiliario de Dubai indican que los precios de alquiler de viviendas desaceleraron significativamente su crecimiento en el segmento de bienes inmuebles caros, principalmente debido a una menor demanda. Y en la capital de los EAU, Abu Dabi, una disminución en las tasas de crecimiento de alquileres pronto igualará los precios locales con Dubai, advierten expertos de Cluttons.
Otras compañías se hacen eco de los analistas de Cluttons. La agencia Colliers International en su último informe de septiembre sobre los precios inmobiliarios en los Emiratos Árabes Unidos indica que el crecimiento de los precios inmobiliarios en Dubai en el segundo trimestre del año cayó casi la mitad en comparación con el trimestre anterior y ascendió a solo el 3%. El informe dice que tal estabilización de la situación con los precios en el mercado inmobiliario en Dubai tenía tres razones principales: en primer lugar, este es un aumento en el costo del alquiler y, en segundo lugar, una política bien pensada de las autoridades reguladoras del emirato, en particular, la introducción de restricciones sobre el monto de los préstamos y, en tercer lugar, duplicar la tarifa de registro para la venta de viviendas. Ahora el crecimiento de la demanda está limitado por el tamaño del préstamo, limitado por la orden del Banco Central de los Emiratos Árabes Unidos al 75% del valor de los bienes inmuebles para expatriados y hasta el 80% para los ciudadanos de los Emiratos Árabes Unidos, así como a un mayor porcentaje de la tarifa de registro para la venta de bienes inmuebles, que aumentó del 2% al 4%.
Por otro lado, Dubai sigue siendo el líder mundial indiscutible en términos de crecimiento anual de precios por quinto trimestre consecutivo. Sin embargo, según las mismas agencias acreditadas, es poco probable que esta situación persista por mucho tiempo. Por supuesto, el emirato ha tenido un buen comienzo, y ahora será difícil para otros mercados emergentes alcanzarlo en términos de crecimiento de precios, pero la buena noticia es que este alto indicador al menos ha detenido su peligroso crecimiento rápido trimestralmente. Otra agencia analítica, Knight Frank, señala que el Índice Global de Precios de la Vivienda para Dubai en el tercer trimestre del año cayó al 24% del 27,7% según los datos en el momento en que se compiló el índice anterior en marzo, pero sigue siendo el más alto entre 53 países presentados en el informe. Además, según Knight Frank, durante el período de seis meses desde el cuarto trimestre de 2013 hasta el segundo trimestre de 2014, los precios de la vivienda en Dubai aumentaron un 7,4%, y durante el período de los últimos tres meses, del primero al segundo trimestre de este año, en 3, 9% Sin embargo, el segmento de vivienda de clase media en Dubai, como en otros emiratos, se está desarrollando más activamente, superando al segmento de bienes raíces de élite de lujo en términos de crecimiento de precios. Esto se debe en gran medida a la restricción en el monto del préstamo, según el cual los compradores que desean comprar viviendas por un valor de hasta US $ 1,5 millones tienen más libertad para obtener hipotecas. Los expertos de Knight Frank predicen que los precios de las viviendas en el segmento de precios medios y más allá durante los próximos 12-18 meses, seguirá creciendo más rápido que nadie. En general, en el mundo en los mercados inmobiliarios hay una ligera tendencia al alza en los precios: se registró un aumento en el costo de la vivienda en 40 de los 53 países considerados en el informe. Sin embargo, la diferencia en la tasa de crecimiento de los precios entre las posiciones superior e inferior de la calificación de Knight Frank sigue siendo la misma, en promedio 30-35%.
El boom de los nuevos proyectos.
Sin embargo, a pesar de la desaceleración de los precios inmobiliarios en los EAU en su conjunto, la actividad de los desarrolladores locales y extranjeros solo se ha intensificado desde principios de otoño. Esto fue facilitado en gran medida por Cityscape Global 2014, la mayor exposición inmobiliaria internacional celebrada en Dubai en septiembre, que reunió a casi 50 mil visitantes y participantes de diferentes países en sus pabellones. Sin embargo, no es sorprendente que antes y después del evento de tres días, tanto en Dubai como en los Emiratos Árabes Unidos en general, hubo cierta pausa en el lanzamiento de nuevos proyectos.
Pero, por otro lado, la exposición en sí misma compensó con creces la calma posterior del mercado: durante los tres días del evento, se anunciaron 27 nuevos proyectos inmobiliarios por un monto récord de US $ 10.800 millones. Entre los participantes más activos y destacados de Cityscape Global, empresas como Meraas, Dubai Holding, Emaar, Union Propiedades, Damac y Meydan Group. Según el organizador de la exposición Informa, el número total de visitantes este año fue un 42% más alto que el año pasado, por lo que en el próximo evento del año próximo, se planea aumentar el área de salas de exhibición en un 25%, que este año colocó 208 stands de expositores.
En general, si hablamos de la actividad de los desarrolladores y compradores en el mercado inmobiliario, vale la pena señalar que ninguno de ellos se detendrá, y hay buenas razones para ello. Cuanto más bienes inmuebles se construyan en los EAU, menos presión habrá sobre el fondo existente, y los precios serán más accesibles, especialmente si los desarrolladores concentran sus actividades en el segmento de viviendas de precio medio, que ya está haciendo un progreso serio. Según el Departamento de Tierras de Dubai hoy, en los últimos seis meses, el Fondo de Bienes Raíces de Dubai se ha reabastecido con 42 nuevos proyectos de desarrolladores líderes, incluidos 17 proyectos importantes para la construcción de villas y casas adosadas. Una vez completada su implementación, 11,250 nuevas unidades de vivienda aparecerán en el mercado, de las cuales 3,041 serán villas en 17 proyectos inmobiliarios, y 8,209 objetos serán apartamentos en los 25 proyectos restantes. Según la mayoría de los expertos, la sólida posición económica de la región, la mejora de las expectativas de los inversores con respecto a un mayor desarrollo del mercado, así como la expectativa de la Exposición Mundial EXPO2020 en Dubai, se convertirán en los principales factores determinantes para la fijación de precios, la demanda de bienes raíces en los EAU, así como para la actividad de los desarrolladores y aumentar la cantidad de nuevos proyectos que vendrán pronto Y para la creciente confianza de los inversores hoy en día, existen todas las razones necesarias: Crecimiento en el volumen de inversiones El Gobierno y los órganos rectores de Dubai no se cansan de mejorar y perfeccionar los instrumentos de gestión y regulación del mercado inmobiliario, por lo que el apetito de los inversores crece en proporción a sus intereses. Se espera que la confianza de los inversores mejore significativamente con una nueva ley llamada Tanweer, que será la primera de su tipo no solo en Dubai, sino también en la práctica mundial. Brindará a los inversores inmobiliarios la oportunidad de recuperar el 100% de sus inversiones si el desarrollador no completa a tiempo la construcción del proyecto inmobiliario.
Además, el inversor podrá demandar y exigir una compensación por sus inversiones si el desarrollador engaña intencionalmente al inversor o cambia los matices del proyecto sin la aprobación previa del inversor y las autoridades reguladoras. Cualquier acción nueva del desarrollador o corredor que conduzca a la violación de las obligaciones de garantía por parte de él, así como a la violación de cualquier cláusula del contrato entre el vendedor o corredor y el comprador o inversionista, así como a inducir a error al inversionista con respecto a la apariencia del objeto, también puede ser una razón para procedimientos legales bajo la nueva ley. bienes inmuebles y sus propiedades. Sin embargo, todas las violaciones mencionadas aún deberán ser probadas con la ayuda de una evaluación experta, señala el Departamento.
Además, la Agencia Reguladora del Mercado de Bienes Raíces de Dubai (RERA) también se encargará de las agencias de corretaje: los principales métodos para monitorear las actividades de dichas organizaciones cambiarán ligeramente en la dirección del ajuste. Las medidas de estabilización del mercado, combinadas con otros factores importantes, no han frenado el crecimiento de la inversión en la economía de los EAU, que este año no solo fue impresionante, sino exagerada, deslumbrante. El crecimiento de las inversiones en la economía de Dubai para el año ascendió a 2174.3%, mientras que otras ciudades líderes del mundo, incluidas en el ranking de las ciudades más populares para los inversores del buró analítico de C&W, solo pueden presumir de un crecimiento de dos dígitos en la inversión durante el año. Gracias a este indicador, Dubai pudo ascender en esta lista inmediatamente desde la posición 186 hasta la 39.
Atracciones y paseos
El interés de los inversores es aún mayor porque, además de las condiciones favorables en los EAU en su conjunto y en Dubai en particular, hay muchas cosas en las que realmente vale la pena invertir cuando se trata del sector inmobiliario. En la actualidad, Dubai puede ser considerado uno de los campeones en términos de la cantidad de lo que comúnmente se llama la palabra atracción, es decir, objetos que son especialmente atractivos no solo para los turistas, sino también para los inversores. Los pabellones de la exposición Cityscape Global antes mencionada resultaron ser especialmente ricos en esta temporada de otoño. La mayoría de estos proyectos de construcción aún no han comenzado los permisos pendientes. Sin embargo, ahora puede destacar, por ejemplo, el nuevo y legendario hotel Royal Atlantis de 46 pisos en The Palm Jumeirah, que se convertirá en el segundo hotel más grande de la isla después de Atlantis The Palm. La construcción de esta "atracción" le costará a Dubai Investment Corporation (ICD) US $ 1.4 mil millones. En cuanto a las atracciones, se sorprenderán de Dubai Parks & Resorts, cuyo costo total es de aproximadamente US $ 10 mil millones. Este complejo de entretenimiento, ubicado En el área de Jebel Ali, habrá tres parques temáticos: Motiongate Dubai, Bollywood Parks Dubai y Legoland Dubai. Y si todos los milagros y los récords mundiales no pueden atraer a nuevos residentes e inversores aquí, entonces quizás estén convencidos por un informe de Savills llamado World Research Report, que indica que la vida actual en Dubai se ha vuelto un 16% más barata que en la pre-crisis de 2008 . Por lo tanto, podemos decir que ahora es el momento de convertirse en residente de la "ciudad del futuro" para poder presenciar personalmente todas sus transformaciones sorprendentes.
Puede obtener información adicional sobre la adquisición y administración de su propiedad en Dubai a través de los especialistas de IMEX Real Estate por teléfono. en Moscú +7495 5100008, número gratuito en los EAU 800-IMEX (800-4639) o enviando una solicitud por correo electrónico a [email protected]
