La compra de propiedades en el extranjero, especialmente en los países turísticos, siempre ha atraído a nuestros compatriotas. Muchos de ellos optaron por bienes raíces en Dubai. ¿Qué los hizo elegir esta ciudad en particular? Intentamos considerar todos los pros y los contras de comprar una propiedad en Dubai. Entonces, los argumentos principales:
Plus: sol, mar y arena
Dubai es un destino turístico mundialmente famoso durante todo el año para actividades familiares y al aire libre, seductor con su clima cálido y soleado, playas de arena blanca y las aguas azules del Golfo Pérsico. En Dubai, más de 345 días al año son soleados. Hay mucho calor y sol tanto en verano como en invierno. En verano, la temperatura media del aire es de aproximadamente + 40 ° C, en invierno de + 20-23 ° C durante el día y de + 15 ° C por la noche. En los meses de verano, especialmente en julio y agosto, por supuesto, hace calor, pero el resto del tiempo el clima en los Emiratos es muy agradable. Especialmente en otoño y primavera, cuando puedes pasar la mayor parte del día al aire libre con la mayor comodidad. Las lluvias son raras, principalmente de noviembre a marzo. La cantidad de precipitación es de aproximadamente 120 mm por año.
La temperatura del agua de mar en las playas de Dubai prácticamente no cae por debajo de + 25 ° С. La única excepción son los meses de invierno, cuando el mar puede enfriarse a +20 grados. Las tormentas fuertes en el Golfo Pérsico son extremadamente raras. La mayor parte del año el mar está en calma, la altura de las olas frente a la costa no supera los 0,5 m.
Plus: Accesibilidad de transporteGeográficamente, Dubai se encuentra muy favorablemente. Dentro de las 4 horas de vuelo desde Dubai, vive un tercio de la población mundial. Entonces, un vuelo, por ejemplo, desde Moscú toma solo cinco horas. Al mismo tiempo, Dubai se encuentra en la misma zona horaria que Moscú, es decir. Para los residentes de las regiones centrales de Rusia no existe un cambio de horario que requiera adaptación para viajes largos. Y dado que el Aeropuerto Internacional de Dubai se encuentra dentro de la ciudad, el traslado desde el aeropuerto no toma más de media hora.
Hoy en día, se realizan vuelos regulares y chárter de aerolíneas como Emirates Airlines, Flydubai, Aeroflot, Transaero, S7 y otras desde Moscú, Samara, Ekaterimburgo y varias otras grandes ciudades de Rusia. Por ejemplo, Emirates Airlines y Aeroflot operan dos vuelos diarios desde Moscú a Dubai.
Plus: infraestructura desarrollada y calidad de vidaDubai es una metrópoli moderna. Muchos lo llaman la "ciudad del futuro", y no están lejos de la verdad. Una ciudad increíble que creció en el borde del desierto, como si hubiera sido creada para sorprender la imaginación del hombre. Rascacielos que se adentran en las nubes, grandes aeropuertos, un metro ultramoderno que se puede prescindir sin conductores, increíbles centros comerciales con pistas de hielo reales y pistas de esquí ... Todo ha sido creado aquí para el máximo confort. La red desarrollada de carreteras de la más alta calidad está prácticamente desprovista de vicios como atascos de tráfico, aunque más de un millón de automóviles caen sobre los dos millones de habitantes de Dubai.
Recientemente publicó los resultados de un estudio sobre la calidad de vida en todo el mundo Encuesta de calidad de vida, realizada anualmente por la empresa británica Mercer Human Resource Consulting. Nueva York se toma tradicionalmente como la ciudad base para la calificación de la construcción. En términos de calidad de vida y, en consecuencia, atractivo para los expatriados, Dubai ocupa el puesto 75 entre las 221 ciudades más grandes del mundo (Nueva York - 49), y en términos de desarrollo de infraestructura - 35º lugar (Nueva York - 32- e) Los expertos compilaron una calificación basada en un análisis de 39 criterios para cada ciudad, situación ambiental, factores de seguridad personal, nivel de educación, servicios de transporte y servicios al consumidor. Y de acuerdo con el consejo de expertos independientes del Instituto Legatum de Londres, los Emiratos Árabes Unidos son reconocidos como el mejor país árabe para vivir, también clasificado entre los 50 mejores países del mundo.
Además: Centro de negocios regionalComo ya se mencionó, Dubai, a diferencia de la mayoría de las áreas de resort similares, es una gran metrópoli, lo que le permite vivir una vida comercial activa mientras vive en el resort. Dubai se encuentra en la intersección de las rutas comerciales aéreas y marítimas entre Europa, África y Asia, lo que determina su desarrollo como el mayor centro de actividad comercial en la región de Medio Oriente y África del Norte. Hay casi todo para esto: zonas económicas libres, que albergan las sedes regionales de las principales compañías internacionales, el puerto marítimo más grande de la región con infraestructura moderna, el existente Aeropuerto Internacional de Dubai y el nuevo Aeropuerto Sheikh Maktoum, que debería estar en pleno funcionamiento. El más grande del mundo.
Por cierto, según los últimos datos del Airport Council International, el aeropuerto internacional de Dubai ocupa el cuarto lugar en el mundo en términos de tráfico internacional de pasajeros y el sexto lugar en el mundo en términos de tráfico de carga. El Aeropuerto Internacional de Dubai es el único de los diez principales aeropuertos más grandes del mundo que muestra tasas de crecimiento de dos dígitos en los últimos años.
Hoy, el Aeropuerto Internacional de Dubai presta servicios a más de 130 aerolíneas que operan vuelos a más de 220 destinos en los cinco continentes. El aeropuerto es el mayor centro regional de transporte aéreo y proporciona aproximadamente el 30% de todo el tráfico aéreo de pasajeros en las regiones de Medio Oriente y África del Norte.
Plus: seguridadLos Emiratos Árabes Unidos y Dubai en particular son ampliamente conocidos por su alto nivel de seguridad personal y estabilidad social. En un período de tensión global y una creciente ola de disturbios en el mundo, Emirates sigue siendo una isla de confiabilidad y seguridad en la región. En gran medida, esto se debe a la estricta política de inmigración de las autoridades. No es ningún secreto que los ciudadanos de los Emiratos representan solo el 15%, y el resto de la población del país son expatriados que necesitan obtener y actualizar periódicamente su condición de residente de los EAU de acuerdo con las normas establecidas. Al mismo tiempo, se llevan a cabo las verificaciones apropiadas y si la reputación del expatriado por alguna razón no cumple con los criterios de selección, se le negará una nueva visa de residente.
En su informe anual sobre la situación criminal y la seguridad en Dubai (Emiratos Árabes Unidos, Informe de Delitos y Seguridad: Dubai), la Oficina de Seguridad Diplomática del Departamento de Estado de los Estados Unidos (Departamento de Estado de los Estados Unidos, Oficina de Seguridad Diplomática) señala: "El sistema judicial de los EAU es rápido y duro en con respecto a los delincuentes. Los expatriados condenados por un delito reciben una pena de prisión con deportación inmediata del país, inmediatamente después de cumplir la condena ".
Según estudios de la organización británica independiente Legatum Institute, los EAU ocupan el puesto 18 en el mundo en términos de seguridad personal. En un estudio de 104 países, que en conjunto representan alrededor del 90% de la población mundial, los expertos del Instituto Legatum evaluaron cada país de acuerdo con varios criterios, incluidos indicadores económicos, sociales, de seguridad, libertad civil, vida pública y actitudes hacia los inmigrantes.
Emirates recibió los puntajes más altos en términos de seguridad, por delante de Estados Unidos, Gran Bretaña, Alemania y Francia, así como en términos de tolerancia a los inmigrantes. Los Emiratos Árabes Unidos ocupan el segundo lugar entre los países con el menor número de asesinatos por cada cien mil personas. Y según los resultados de la encuesta mundial Gallup World Poll, el 95% de la población se siente segura, estando sola por la noche en la calle, que es el indicador más alto entre todos los países del mundo.
Además: Transparencia de la Ley de Bienes RaícesDe los siete emiratos que componen los EAU, Dubai tiene la base legislativa más desarrollada y transparente en el sector inmobiliario. De acuerdo con la legislación del Emirato de Dubai, los ciudadanos de estados extranjeros que no son miembros del Consejo de Cooperación de los Estados Árabes del Golfo Pérsico (CCG) tienen el derecho de adquirir directamente propiedades en Dubai en plena propiedad ("dominio absoluto") en territorios especialmente designados, en las llamadas áreas de dominio absoluto. La lista de tales zonas se establece por Decreto del Gobernante de Dubai No. 3 de 2006. Estos incluyen casi todo el territorio del "nuevo Dubai", incluidas áreas tan populares como Dubai Marina, The Palm Jumeirah, Emirates Living, Jumeirah Lakes Towers, el centro de Dubai y otros.
Los derechos sobre bienes inmuebles se registran en el registro especial del Departamento de Tierras de Dubai, y los propietarios reciben un certificado de registro (la llamada "Escritura de propiedad").
El registro de las transacciones inmobiliarias se lleva a cabo en el momento de la apelación del comprador y del vendedor, e inmediatamente se emite un certificado de registro a las manos del comprador que acredite su propiedad de la propiedad adquirida. Este procedimiento de registro "instantáneo" simplifica al máximo el proceso de compra y venta de bienes inmuebles y minimiza los posibles riesgos, tanto por parte del vendedor como del comprador.
El cumplimiento es monitoreado por la Autoridad Reguladora del Mercado Inmobiliario de Dubai (RERA). En particular, es responsable del registro de proyectos inmobiliarios, así como del registro obligatorio de desarrolladores, agencias inmobiliarias y los propios agentes. Las actividades de RERA están dirigidas principalmente a proteger los derechos e intereses de compradores y vendedores y están diseñadas para minimizar la posibilidad de fraude por parte de los agentes. Verificar el registro de cualquier agencia de bienes raíces y sus agentes es muy simple. Para hacer esto, solo vaya al sitio web oficial de RERA en www.rpdubai.com
Plus: sin impuestosNo hay impuestos sobre la propiedad y los ingresos en los Emiratos Árabes Unidos. El IVA y los impuestos a las ventas también están prácticamente ausentes. La propiedad y los bienes inmuebles en Dubai, así como la generación de ingresos, por ejemplo, de su alquiler, no implica ninguna consecuencia fiscal para el propietario dentro de la jurisdicción de los EAU.
Según un informe preparado conjuntamente por el Grupo del Banco Mundial, la red internacional de firmas más grande del mundo que ofrece servicios profesionales de consultoría y auditoría, PricewaterhouseCoopers (PwC) y la Corporación Financiera Internacional (Corporación Financiera Internacional), el sistema tributario en los Estados Unidos Árabes Emirates es uno de los más atractivos para los negocios y ocupa el cuarto lugar en el mundo.
The Paying Taxes 2010: el informe Global Picture también señala que los Emiratos Árabes Unidos se encuentran entre los diez principales países con las mejores economías, con la tasa impositiva total (TTR) más baja y uno de los requisitos más simples para hacer negocios, lo que ayuda al país de manera efectiva atraer inversión extranjera directa.
Plus: precioSi comparamos precios, por ejemplo, con Moscú o Ekaterimburgo, hoy existe una situación única en la que los precios de la vivienda en Dubai son mucho más bajos. Por ejemplo, el precio por metro cuadrado de apartamentos totalmente terminados en las prestigiosas áreas costeras de Dubai comienza en solo 2 mil dólares estadounidenses.
Y se puede comprar un apartamento en la famosa isla artificial Palm Jumeirah por $ 2,500 por metro cuadrado. Al mismo tiempo, los bienes raíces residenciales en Dubai se están encargando con un acabado fino, que incluye equipos completos con todas las tuberías, muebles de cocina y electrodomésticos incorporados. Todos los edificios sin fallas tienen espacios de estacionamiento para residentes, y la mayoría de los proyectos también tienen comodidades como una piscina, gimnasio, parques infantiles, seguridad las 24 horas, etc.
Además: altos ingresos por alquilerDubai es una ciudad de visitantes. Más del 90% de los dos millones de habitantes de la metrópoli son expatriados. Pocos de ellos pueden permitirse comprar su propia vivienda, pero todos necesitan vivir, trabajar y relajarse en algún lugar. Y por lo tanto, el mercado de alquiler está muy desarrollado. Esto, a su vez, hace que la propiedad de Dubai sea atractiva en términos de inversión. Los bienes raíces en Dubai, especialmente los residenciales, son capaces de generar altos ingresos de alquiler actuales. Mucho más alto que bienes raíces similares en Rusia o en Europa occidental.
Si hablamos de los indicadores promedio del mercado del rendimiento actual de la inversión en bienes raíces, entonces para la vivienda en Dubai hoy, el indicador de ingresos netos por alquiler (es decir, ingresos menos el costo de los servicios inmobiliarios) es en promedio del 5-10% anual. El diferencial en la rentabilidad se debe a diferencias en el tipo y categoría de bienes inmuebles, su ubicación y el costo de los servicios. Además, los bienes inmuebles exclusivos más caros, por regla general, dan menos rentabilidad en forma de ingresos por alquiler que las viviendas masivas en proyectos asequibles.
En cuanto al mercado inmobiliario de oficinas, hoy tales inversiones son menos atractivas en términos de ingresos por alquiler que la compra de vivienda. El arrendamiento de locales comerciales (esto incluye no solo tiendas, sino también puntos de servicio, cafeterías, restaurantes, etc.) es potencialmente capaz de generar mayores ingresos (hasta 15%), sin embargo, esto depende de los parámetros de la propiedad en sí, y de factores externos a ella.
Además, en Dubai, como, de hecho, en el resto de los EAU, es habitual pagar el alquiler con un año de antelación. Como regla general, todos los pagos se realizan mediante cheques bancarios. Dependiendo de los términos del contrato, el monto del alquiler anual se paga con uno o más cheques. En este último caso, los cheques están fechados por fechas futuras. Por ejemplo, si el número de cheques es 4, entonces las fechas de los cheques corresponderán a las fechas en el futuro cada trimestre, y si el número de cheques es 12, se fecharán a intervalos de un mes. En consecuencia, en la fecha indicada en el cheque, el propietario puede presentarlo al banco y recibir dinero de la cuenta del inquilino. La emisión de cheques sin garantía en los Emiratos Árabes Unidos es un delito penal, por lo que pagar con cheques, aunque no ofrece una garantía del 100% de la renta, minimiza los riesgos del arrendador.
Menos: modo VisaLa otra cara del alto nivel de seguridad en los EAU es el estricto criterio de selección para obtener visas de residencia para el país. De acuerdo con la legislación federal de los Emiratos Árabes Unidos, el derecho a obtener una visa se otorga a los propietarios por valor de 1 millón de dirhams de los EAU (aproximadamente 274 mil dólares estadounidenses). Si el valor de la propiedad es menor, no puede obtener una visa basada en la propiedad de los Emiratos. En este caso, para la residencia permanente en el país, puede registrar su empresa (desde 5500 dólares estadounidenses), obtener un trabajo en cualquiera de las empresas locales, ingresar a una institución educativa local u obtener una visa familiar de un pariente cercano que ya tiene el estatus de residente.
Menos: características culturalesDubai es una metrópolis multinacional moderna en la que conviven personas de diferentes nacionalidades, culturas y religiones. Dubai es el más leal de los siete emiratos de la federación a los extranjeros, y la población local aquí es menos del 10% de la población. Sin embargo, los EAU son oficialmente un país musulmán con sus propias leyes, costumbres y tradiciones, lo que deja una cierta huella en la vida cotidiana de la población.
Existen estándares de comportamiento bastante estrictos, especialmente en lugares públicos. Y aunque, según muchos expatriados, las restricciones existentes prácticamente no afectan su estilo de vida, no se puede descartar la presencia de diferencias y características culturales.
Menos: costos de mantenimiento de la propiedadEl propietario de la propiedad en Dubai es responsable de su mantenimiento adecuado y está obligado a pagar los costos de su mantenimiento (los denominados honorarios de mantenimiento o cargos por servicio) establecidos por la compañía administradora o la Asociación de Propietarios (si ya se ha creado). La tarifa de mantenimiento incluye los costos de custodia del edificio, limpieza de áreas comunes, recolección de basura, mantenimiento de infraestructura (estacionamientos, piscinas, gimnasios, áreas recreativas), etc. , en algún lugar de 20 a 80 dólares por cuadrado. m por año. Cuando se alquila una propiedad, el costo de su mantenimiento está cubierto por los ingresos del alquiler. Sin embargo, si la propiedad no se alquila, los costos de su mantenimiento deben tenerse en cuenta, independientemente de si se utiliza o no.
Menos: dificultades con los préstamosLa crisis financiera mundial ha obligado a los bancos en los EAU a revisar las reglas y criterios para emitir préstamos para la compra de bienes inmuebles. Y, aunque recientemente ha habido una clara tendencia hacia un aumento en el número de préstamos hipotecarios emitidos, es casi imposible obtener dicho préstamo para un extranjero que no tiene el estatus de residente de los EAU.
Los préstamos hipotecarios de hoy se otorgan principalmente a empleados del sector público, así como a empleados de grandes empresas que no están en la lista negra. Como regla general, para obtener financiamiento, debe pagar al menos el 30% del valor de la propiedad, y el ingreso mensual mínimo del prestatario debe ser de al menos 5,000 dirhams de los EAU (aproximadamente 1,400 dólares estadounidenses).
Por lo tanto, al comprar una propiedad en Dubai, obtienes:
- Propiedad en el famoso resort
- Propiedad a la que se puede llegar rápida y fácilmente
- Inmobiliaria en una de las mejores megalópolis para vivir del mundo
- Inmobiliaria en el mayor centro de negocios de la región.
- Inmobiliaria en una de las ciudades más seguras del mundo.
- Bienes inmuebles con un título transparente
- Propiedad en jurisdicción libre de impuestos
- Propiedad de calidad a un precio asequible.
- Altos ingresos por alquiler
¡La elección es tuya!
Puede obtener información adicional sobre bienes raíces en Dubai a través de especialistas de IMEX Real Estate por teléfono en Moscú +7495 5100008, teléfono gratuito en los EAU 800-IMEX (800-4639) o enviando una solicitud por correo electrónico a [email protected]
